Как купить квартиру в Турции

В Турции рост цен на недвижимость занимает одно из лидирующих цен в мире. Однако россияне, несмотря на это, не отказываются от приобретения квартиры. Ведь стоимость в Турции аналогична цене на недвижимость в России. При этом оформить сделку достаточно просто.

Я уже 4 года проживаю в Анталье и часто контактирую с риелторами. Благодаря этому в курсе всех особенностей местного рынка недвижимости. В статье вы узнаете, где можно найти квартиру в Турции, чтобы ее купить, особенности проведения сделок и общения с риелторами. Также расскажу, сделает ли покупка проще оформление турецкого гражданства.

Стоимость квартир в статье приведена в лирах и американских долларах. Сделки по недвижимости зачастую проводятся в долларах, если участвуют иностранцы. Однако на сайтах с недвижимостью, стоимость часто указывается в лирах. Оформление и другие сопутствующие расходы также производятся в этой валюте.

Рынок недвижимости в Турции в 2023 году

Причинами роста стоимости квартир в Турции можно назвать три следующих фактора:

1. Огромная инфляция. Местная валюта начала опускаться стремительно в низ еще в марте 2021 года и с тех пор процесс не останавливался.
2. Жилье в дефиците. Спрос намного выше, чем предложение. По статистике требуется около 800 000 объектов в год. Однако продается лишь 500 000.
3. В 2022 году был существенный прирост иностранцев, большая часть из которых являлась россиянами. Это стало причиной не только роста стоимости недвижимости при покупке, но и при аренде.

За 2022 год иностранцы стали покупать жилье в Турции на 15,2% больше. При этом доля продаж недвижимости составила 4,5% от всего рынка. Наиболее популярными городами стали:

1. Стамбул – 24 953 объектов.
2. Анталья – 21 860 объектов.
3. Провинция Мерсин – 4316 объектов.

Отметим, что в провинции построена первая турецк5ая АЭС «Аккую». Поэтому здесь активно растет количество российских специалистов.

По статистике, россияне покупают квартиры в Турции намного чаще, чем жители других стран. В 2022 году было совершено 16 312 сделок по недвижимости. Рост составил 203% в сравнении с 2021 годом. Доля покупок достигает почти 25% от всего объема сделок по недвижимости с иностранцами.

Согласно площадке Endeksa, которая проводит оценку недвижимости, в мае годовой прирост был наиболее крупным у вышеуказанных городов.

Как искать квартиру в Турции

Есть две наиболее популярные платформы с объявлениями о недвижимости в Турции: Sahibinden и Hepsiemlak. Чаще всего данные ресурсы задействуются при первичном анализе рынка, чтобы примерно понять стоимость и вариативность предложений. Выбирая квартиру в Турции, стоит учесть ряд особенностей.

Размер квартиры

Размер жилья рассчитывается от количества спален. Привычный для россиян метраж здесь часто не указывается, так как его расчет идет по внешним стенам объекта. Для понимания, в метраж может включаться лестничная клетка. Поэтому данный параметр становится бесполезным для покупателей.

Старые квартиры существенно отличаются от тех, что в новостройках, по площади. Они значительно больше. Это обусловлено тем, что сами турки живут большими семьями, в отличие от иностранцев.

Этажность дома

Она рассчитывается по европейской системе и начинается с нулевого уровня. Его часто используют под магазины и офисы. Однако встречается и жилой вариант. Особенность в том, что квартиры на таком уровне имеют отдельный вход, непосредственно с улицы.

Нередко к таким квартирам предоставляется пара квадратных метров земли, где можно вырастить цветы или другие растения. С одной стороны, это является преимуществом, но с другой – нередко в квартиру проползают насекомые и вредители. Поэтому стоимость такого жилья несколько ниже.

Наличие коммуникаций

В Турции при покупке жилья все коммуникации будут отключения, начиная от воды и света, заканчивая интернетом. Покупателю необходимо обращаться в организации самостоятельно и заключать договора на свое имя. Лишь после этого коммунальные службы подключать все необходимое.

Такое условие обязательное для всех квартир, вне зависимости покупаете ее вы в новострое или на вторичке. Если жилье уже имело хозяина, то он обращается в коммунальные службы с предупреждением о своем выезде. После этого все коммуникации в квартире отключают.

Несколько видов туалетов

Данный пункт в основном касается старых квартир. Есть напольный вариант и современный европейский. Первый вариант является исторической особенностью. В новостройке их не делают, а вот на вторичном рынке можно встретить.

Иногда можно найти квартиры, которые имеют только турецкий тип туалетов. Однако при ремонте он легко демонтируется и заменяется на современный вариант.

Этнические группы

В части районах нередко находятся этнические группы. Это могут быть турецкие семьи с консервативными взглядами, экспаты, русскоязычные районы или районы с европейскими пенсионерами. К примеру, в Анталье есть микрорайон Арапсую. В нем большей частью проживают турки, родившиеся и выросшие в Европе. Чаще они используют немецкий или французский язык в повседневной речи и редко контактируют с местными, проживающие в Турции с рождения.

Сделки иногда регистрируются без нужной документации

Работа ведомств плохо согласовано. В результате вы можете купить квартиру в Турции, а после узнать, что дом еще не ввели в эксплуатацию. В последствие коммунальщики не станут подключать все необходимое для жизни.

Исходя из этого, при покупке обязательно требуйте искан у владельца. Он является техническим паспортом, подтверждающим, что дом находится в эксплуатации и соответствует техническим требованиям. Также искан является подтверждением о сейсмоустойчивости жилья.

Как общаться с турецкими риелторами

Купить квартиру в Турции без участия риелтора вполне законно. Однако отсутствие знаний языка, местных особенностей и законодательства сделают покупку крайне трудной. Чаще всего иностранцы начинают работать с риелтором еще в момент переговоров.

Местные риелторы обязаны работать по лицензии. Проверяйте ее сразу, как начинаете общаться со специалистов. Большинство агентов могут говорить на русском.

Плохо, если в качестве специалиста выбирается неместный русскоязычный риелтор. У них только один плюс – свободное общение на русском языке. Такие «специалисты», приезжая в Турцию, уже через пару месяцев понимают, что рынок недвижимости достаточно прибыльный, а потому начинают пытаться продавать. При этом их работа незаконна, так как лицензия отсутствует.

В Турции многое зависит от общения. Если агентство решит, что клиент лояльно к ним относится, то предоставляют бонусы. К примеру, оказывают помощь с ремонтом, контролируя его процесс полностью. Клиент оплачивает материалы с работой, а агентство будет отчитываться о результатах в виде фото. Благодаря этому владелец купленного жилья может не находиться постоянно в стране.

Участвовать в сделке могут риелторы как со стороны покупателя, так и продавца. При этом каждый оплачивает услуги своего нанятого специалиста. Стандартно стоимость составляет 2% от общего размера продажи. С агентом можно заключить договор. Однако чаще его не оформляют, сотрудничая исключительно на доверии.

Честные риелторы, имеющие положительную репутацию, высоко ценятся в стране. Поэтому их контакты люди передают между собой, рекомендуя также в чатах и на форумах.

Риелторы подбирают предложения недвижимости исходя из потребностей покупателя. В основном это 4 следующих варианта:

1. Квартира для постоянного проживания. Агент акцентирует предложение на образ жизни, семью, наличие детей и их возраст. Также будут учитываться расположение школы, детского сада, бассейн и охрана.
2. Для долгосрочной сдачи в аренду. Риелторы посоветуют район, где чаще на данный момент селятся приезжие. Сориентируют по ценам. Подберут универсальные варианты для средней категории арендаторов.
3. Для краткосрочной аренды. Агент подберет квартиры в апарт отелях. Здесь можно подключить управляющую компанию для сдачи в аренду и обслуживания.
4. Инвестиционная для дальнейшей продажи. Будут предложены варианты на ранних стадиях строительства или же в развивающихся районах. К примеру, в Мерсине. Стоимость квартир там ниже, чем в старых районах.

Россияне нередко жалуются, что агенты не информируют о квартирах, которые есть на досках объявления. Часто это действительно так, так как они не заинтересованы искать варианты под клиента, а используют собственную базу. Для специалистов это значительно проще и быстрее. На данный момент продавцы превалируют, а потому покупателям приходится подстраиваться.

Нередко россияне специально занижают свой бюджет, надеясь перехитрить риелтора. Причиной этого является опасения, что агент будет предлагать варианты подороже. Однако в реальности специалисты чаще придерживаются установленных клиентом рамок и сверх указанной суммы не выходят. Если вы скажете, что бюджет в районе 150 тыс. долл., но при этом готовы рассматривать и за 170 тыс. долл., то интересные варианты могут пройти мимо.

Я столкнулся с историей, когда человек не сообщил риелтору, что может выйти немного за рамки бюджета, и упустил хорошую квартиру.

Удивительно, но при сделках с недвижимостью в Турции не торгуются. Чаще всего указанная продавцом цена является окончательной и сбить ее не получится. Реже могут предоставить совсем небольшую скидку.

Помимо этого, не рекомендуется обращаться сразу к нескольким риелторам. В Турции к такому относятся крайне негативно, так как базы разных агентств сильно пересекаются. Поэтому больше вариантов для покупки с такой2 схемой вы не получите.

Вы можете обратиться в разные агентства на раннем этапе. Однако при просмотре объекта у вас уже должен быть один риелтор. Зачастую специалисты просят о подписании договора, что клиент будет сотрудничать только с ним.

Как проходят сделки купли-продажи

Сделки купли-продажи в Турции в принципе не сложные. Чаще всего они проводятся в следующем порядке.

Шаг 1. Проверка чистоты квартиры

Данный шаг аналогичен российскому рынку. Риелтор проводит проверку всех важных документов: искан (техпаспорт), тапу (свидетельство, указывающее на право собственности), наличие обременений и т.д.

Под последним подразумевается запрет на использование, арест или задолженности у последнего владельца. Кадастровая палата, как и муниципалитет предоставляют сведения о долгах по недвижимости бесплатно. Достаточно подать запрос для получения информации.

Шаг 2. Заключение предварительного договора купли-продажи

Для составления договора используется два языка. Это может быть русский с турецким или же английский с турецким. В нем прописывается вся информация по недвижимости, права и обязательства как продавца, так и покупателя. Помимо этого, вносится порядок оплаты. Оформлением договора занимается риелтор. Услуги нотариуса здесь не нужны.

Шаг 3. Внесение задатка

Как правило, он составляет 10% от стоимости квартиры обычно задаток отдается наличными деньгами при риелторе. Также покупателю предоставляется расписка о сумме.

Шаг4. Проведение экспертизы квартиры

Если в сделке участвует иностранец, то проведение экспертизы является обязательным этапом. Проводит ее эксперт, имеющий лицензию. Он же предоставляет справку о стоимости квартиры. Она оказывает влияние на шансы получить гражданство в Турции благодаря покупке недвижимости.

Зачастую заказ экспертизы делает агент. Однако при самостоятельном проведении сделок, справка предоставляется с помощью e-deviet. Это площадка аналогичная нашим Госуслугам. При этом заказывает процедуру владелец квартиры.

Готовый документ сразу же отправляется в систему кадастровой палаты, где будет проводиться регистрация сделки. Другими словами, распечатывать документ и заносить в кадастровую палату не требуется.

Учтите, что стоимость, указанная в справке, и названная продавцом может отличаться. Это никак не влияет на сделку.

Также стоит обратить внимание на кадастровую стоимость, которая часто отличается от двух предыдущих. Она используется только в расчете налогов и устанавливается непосредственно муниципалитетом.

В результате есть 3 вида стоимости:

1. Реальная, указываемая в договоре купли-продажи.
2. Оценочная, для установки возможности выдачи гражданства.
3. Кадастровая для расчета налогов.

Турки иногда предлагают уменьшить стоимость квартиры в договоре. Это делается для того, чтобы не платить налог на прибыль. Риски здесь такие же, как и в России. Данная практика в Турции достаточно распространенная.

Шаг 5. Обмен денег в банке

По готовности экспертизы необходимо выполнить открытие счета в местном банке. Это делается, если у вас нет его. Открывается он по загранпаспорту.

Дополнительно в банке оформляется справка о проведении обмена валюты на сумму кадастровой стоимости. Другими словами, если покупатель использует зарубежную валюту и проводит обмен в банке на лиры, то получает справку.

Она называется dab-doviz alim belgesi и является базовым доку4ментом, который подается в кадастровую палату. Ее оформление выполняется бесплатно по установленному регламенту.

Рублевые переводы в Турции

Из-за SWIFT с переводами возникают трудности, несмотря на то, что Турция является дружественной для России страной и переводы не запрещены. Однако платежная система, взаимодействуя с российскими банками, нередко выдает сбои, а срок переводов составляет от нескольких суток до пары недель.

Раньше стабильно работала «Золотая корона». Однако летом 2022 года он почти перестала выдавать деньги в долларах. Клиентам предлагаются лиры, которые не всегда приемлемы для сделок с недвижимостью. Ведь сделка может быть в долларах и заключаться через пару недель после обмена. В результате курс лиры способен за это время сильно измениться.

Множество россиян начали пользоваться криптовалютой. в Турции она полностью легализована, а потому обменять на наличку несложно. Комиссия составляет всего лишь 1,5%.

Шаг 6. Оформление перевода загранпаспорта

Чтобы перевести загранпаспорт на турецкий язык, необходимо его нотариальное заверение. Этим вопросом занимается аккредитованный или присяжный переводчик. После этого требуется посещение нотариуса.

Как правило, они работают в связке. Другими словами, есть в бюро переводов вас направят к определенному нотариусу для заверения. Нередко переводчики работает непосредственно в нотариальной конторе.

Шаг 7. Фото для документов и их передача в кадастровое управление

Покупателю при подаче документов необходимо предоставить одну фотографию 6х5 см. это делается для анкеты, которая заполняется на будущего владельца квартиры.

Документы необходимо подать в кадастровое управление. Оно назначит дату и время проведения сделки. Как правило не позже трех рабочих дней после получения заявления. Перед ней нужно уплатить налог на покупку недвижимости. Он составляет 4% от кадастровой стоимости.

В указанное время стороны встречаются в кадастровом управлении. Также будет присутствовать присяжный переводчик. Участникам сделки зачитывается договор. Переводчик предоставляется либо риелтором, либо кадастровым управлением. Последнее случается при проведении сделки без агента по недвижимости.

Если противоречий нет, то происходит подписание договора. Деньги передаются в наличном виде под расписку. Они сразу же переводятся на счет в банке. При этом здесь нет сделок с помощью банковских ячеек или аккредитивов. После предоставления средств собственнику выдается тапа – документ, подтверждающий право собственности.

Как видно, сама сделка достаточно простая, а кадастровое управление выполняет функции как Росреестра, так и нотариуса, гарантируя законность проведения сделки. Если отсутствует рассрочка или кредит, то хватит загранпаспорта и средств.

Где покупают жилье россияне

Часто россияне ассоциируют Турцию с морем. Поэтому редко выбирают восток, близ Сирии, или округ озера Ван. В большинстве случаев россияне с другими гражданами СНГ предпочитают Стамбул, Анталью, южное и южно-западное побережье.

Намного меньше выбирается жилье внутри страны. Однако в последнее время растет интерес к Анкаре и городам, где есть университеты, к примеру, Эскишехиру.

Качество жилых объектов в разных районах может сильно отличаться. Современные объекты имеют охраняемую территорию, внутренний бассейн, спортзал и места для барбекю. Однако и стоимость квартир в подобных комплексах более высокая.

Традиционные турецкие районы отличаются жильем попроще. Собственная территория или отсутствует, или небольшая. При этом квартиры часто имеют большую площадь, чем в комплексах, а их стоимость ниже.

Цены на сите сильно растут, поэтому россияне предпочитают более простые варианты. Знаю, что пользуются популярностью дуплексы – двухуровневые квартиры. Встречаются как маленькие с одной или двумя спальнями, так и достаточно крупные от 3-х до 5-ти спален. Ключевым преимуществом дуплексов является наличие большой террасы. При желании ее можно застеклить, получив дополнительную комнату.

Также пользуются популярностью привычные студии: 1+0 или 2+1. Они часто встречаются в домах, возраст которых меньше 5-ти лет. Если приобрести квартиру от 400 тыс. долларов и выше, то автоматически выдадут гражданство.

В Анталье хватит 100 тыс. долл., чтобы приобрести просторную квартиру. Она может быть типа 3+1 и иметь 2 террасы. Однако дом может иметь от 10-15 лет и находиться в турецком районе. Жить в таком варианте вполне комфортно.

Страховка жилья от землетрясений

В Турции от владельцев недвижимости обязуют страховать ее от стихийных бедствий. Полис называется DASK и направлен на выплату ущерба в случае землетрясения. Помимо этого, в список часто вносят оползни с цунами.

Зачастую страховка делается при оформлении счетчиков на водоснабжение и электроэнергию. Стоимость зависит от конструкции дома, этажности, метража недвижимости и сейсмической опасности в регионе. В целом она вполне доступная. К примеру, в Стамбуле для квартиры с двумя спальнями она составляет приблизительно 500 TRY.

Правительство запустило сайт с вопросами и ответами о DASK и как работает страховка после землетрясения.

Специально проверки на наличие полисов не проводят. В конце зимы 2023 года на востоке Турции произошло очень сильное землетрясение, в результате которого разрушено было тысячи домов. Поэтому в будущем правила по поводу страховку могут ужесточить.

Что дает покупка недвижимости в Турции

Покупка жилья в Турции дает преимущества при получении ВНЖ или гражданства. Покупателям редко отказывают в виде на жительство. Однако лучше оформить квартиру в единоличную собственность, не разделяя ее на доли между членами семьи.

Стоит отметить, что в части районов Турции стоит ограничение на выдачу ВНЖ. Поэтому при покупке жилья в них рассчитывать на получение разрешения не стоит. Список периодически меняют. Стоит уточнять его перед покупкой недвижимости. Ограничения связаны с ростом иностранцев. Таким образом правительство старается не позволить концентрации приезжих больше 20% в одном районе.

При наличии ВНЖ можно попытаться оформить гражданство согласно статье 11. С момента получения разрешения должно пройти 5 лет. Из них 4,5 года нужно жить непосредственно в Турции. Время нахождения за границей отсчитывают при ее пересечении. Суммарно за 5 лет не должно быть больше 180 суток.

Учтите, что ВНЖ не дает 100% гарантии на получение гражданства. Даже при выполнении всех условий. Местная власть может отказать в выдаче турецкого пас порта.

С мая 2022 года вид на жительство по тапу выдается лишь при стоимости квартиры от 75 тыс. долл. Цена должна быть оценочной от эксперта. Если в выбранном городе население меньше 50 тыс. человек, то купить квартиру можно за 50 тыс. долл. если стоимости не хватает, то возможна выдача туристической ВНЖ. Однако могут и ничего не выдать. В 2022 году россияне столкнулись с неприятным фактом: им начали отказывать в ВНЖ, не объясняя причины, а сами правила ужесточили.

Туристическое ВНЖ не имеет ограничений по выезду за границу. Однако на его основе нельзя оформить гражданство. Оно лишь показывает легальность нахождения и проживания в Турции.

При покупке недвижимости от 400 тыс. долл. и выше, то покупателю и членам его семьи сразу выдается гражданство. К последним относят несовершеннолетних детей, супруга/супругу. Однако с 2023 года правила ужесточили. Теперь нельзя оформлять доли, если владелец хочет получить гражданство. Также запрещено выдавать его при покупке недвижимости, имеющей статус devre mulk. Они представляют собой отдельные помещения, которыми можно владеть временно.

Вкратце о покупке жилья в Турции

1. Стоимость недвижимости быстро растет. При этом ее не хватает. Поэтому торги не практикуются, а при долгом раздумывании желаемую квартиру могут продать.
2. При покупке убедитесь, что дом введен в эксплуатацию, а у квартиры отсутствуют обременения.
3. Общайтесь с риелтором вежливо. Специалисты работают по лицензиям, а потому бережно относятся к репутации. Если клиент понравится, они окажут помощь даже после заключения сделки и получения оплаты.
4. Сама сделка проводится за день, не нужно отправлять документы и ждать больше недели, чтобы их рассмотрели. Назначается время и дата, в которые происходит встреча участников и заключается договор после его зачитки. Тогда же происходит и оплата.
5. Собственное жилье позволяет получить ВНЖ и гражданство в будущем. Однако придется 4,5 года прожить в Турции, а суммарно прождать 5 лет для получения паспорта. Если купить квартиру за 400 тыс. долл. и выше, то гражданство можно получить сразу вместе с семьей.