Как купить квартиру в Аланье в Турции

Недвижимость в России стоит дорого. Я понял это, когда сравнивал с турецкими ценами. К примеру, однушка в Питере в приличном и не самом дорогом районе Питера в 2020 году обходилась в 6-8 млн. руб. Двушка стоила от 10 млн. руб. речь идет о квартирах на Васильевском острове, Московском проспекте. Проведя анализ цен в Турции, что за такие деньги я могу купить трехкомнатную квартиру, которая будет в 500 м от моря.

Мы с супругой решили продать квартиру в Питере для покупки ее у Средиземного моря. В 2020 году мы проживали в Калининграде, а питерская квартира сдавалась в аренду. В Турции хотели купить жилье для отпуска, куда могли приехать в любое время года, кроме лета. В этот период слишком много туристов, а потому можно было бы смело сдать ее в аренду.

Наша семья состоит из меня, жены и кота Марселя. По специальности я инженер-гидрограф, а жена — дизайнер интерьеров. Мы может работать удаленно, а потом привязки к месту работы нет.

В статье я расскажу о ценах на недвижимость в Турции, риелторах и квартирах.

Почему мы выбрали Турцию

Мы не сразу решились на Турцию и рассматривали другие страны. Больше всего хотелось жить в Европе, так как моя работа связана с ней. Как правило, заказчики являются европейскими компаниями. ВНЖ в Европе мне бы очень помог, так как часть организаций принимают на работу лишь европейцев. Мы рассматривали следующие страны:

Исходя из этого мы поняли, что при наличии тех денег, что есть, доступна нам только Турция. Решили, что Испания или Италия подождет, пока мы накопим денег. Позже схема работы поменялась и острой необходимости в ВНЖ ЕС уже не было.

Как мы выбрали город в Турции

Мы остановились на двух городах: Анталья и Аланья. В них живет много русскоговорящих и сервис также ориентирован на них. Можно было бы рассмотреть и другие города. Но к примеру, в Мерсине, где тоже много россиян. Однако местные разговаривают исключительно на турецком, а город больше ориентируется на промышленность и сельское хозяйство. Мы же хотели больше с туристическим направлением.

Пообщавшись с риелторами и тщательно изучили Анталью и Аланью. Остановились на последнем по следующим причинам:

• Стоимость недвижимости меньше.
• Небольшой городок с численностью в 100 тыс.
• Здесь теплее.
• Город подстраивается под русским: есть русскоговорящий персонал, банкоматы можно переключить на привычный язык, и риелторы также могут на нем общаться.
• Вокруг Аланьи много зелени.

Однако минусы у города тоже есть. Отсутствуют крупные торговые центры и множества развлечений. Стоимость еды, услуг, мебели и техники здесь выше. Сам город полностью без газа. Отопление электрическое, что сильно влияет на коммуналку зимой. Международный аэропорт находится в 30 минутах езды. Летом рейсов в РФ почти нет, а в другие сезоны и вовсе фактически отсутствуют.

Как мы выбирали район в Аланье

Сам городок небольшой. Однако районы существенно отличаются друг от друга.

Клеопатра

Название в честь пляжа. Фактически состоит из нескольких районов. Однако местные неформально их объединили в общей. Считается, что тут лучший пляж.

Правда оценить это не получилось. Здесь всегда много людей, сам песок крупный, не приятный на ощупь и имеет грязный цвет. Заход в море каменистый. Однако район очень любят туристы. Поэтому крупнейшие магазины и рестораны находятся тут. Также здесь расположена крепость Аланья.

Кестель

Наиболее динамично развивается. Жилье строится в больших масштабах. При этом цены достаточно доступные. Есть магазины и рестораны. Отели же отсутствуют, а потому и туристов не много, даже в сезон.

Каргыджак

Об этом районе почти ничего не известно. Тоже активно застраивается. Поэтому цены здесь более-менее адекватные.

Риелторы говорили, что район скоро сможет выйти на уровень Махмутлара. Однако имеет явный минус. Он расположен полностью на горе, а потому при отсутствии машины будет крайне трудно.

Как устроен рынок недвижимости в Турции

Мы использовали сайт с объявлениями, наподобие Авито — sahibinden. Он достаточно удобный и имеет множество фильтров. Цены указываются в трех валютах: лира, евро и доллары.  Лучше всего смотреть на евро, так как турки ориентируются именно на эту валюту.

Такой подход объясняется недоверием местных к своей же валюте. В Турции сильная инфляция, а потому цены быстро меняются. В статье также приводятся цены в евро, актуальные на 2021 год.

Часто объявления на сайте публикуются непосредственно от риелторов. Мы редко видели объявления от частных лиц. Просматривали их лишь для понимания цен. Покупать у них не хотелось, так как не знали языка, а сделка имеет большие риски

Количество комнат указывается по принципу 2+1, где первая цифра говорит о числе спальне. Раньше формат «2+1» считали минимальным, ведь квартиры делали для больших турецких семей. Поэтому в старом фонде они имеют площадь от 120 м².

В 2017 году в Турции были пересмотрены стандарты на жилье. В результате студии запретили, так как решили, что в них нет нормальной жизни. Стандартная площадь минимум должна составлять 28 м², в которую входит спальня и кухня-гостиная.

Площадь квартиры указывается в двух вариантах: нетто и брутто. В первом случае говорится о жилой площади. Поэтому ориентироваться нужно именно на нее. В брутто входит вся площадь, включая коридоры, лестничные пролеты, площадь под стенами и т.д., разделенная на число квартиры с учетом жилой площади. Брутто позволяет рассчитать участок земли на территории дома, которым будет владеть собственник, когда покупает квартиру.

Квартиры «2+1» в Аланье на декабрь 2023 года

Как мы искали риелтора в Турции

Примерно с сентября 2020 года мы начали выбирать агентство или риелторы. Сначала искал на российских форумах по недвижимости. Однако полезного, кроме историй со скандалами и обманом, не нашел.

Поэтому перешел на YouTube. Некоторые канали мне подошли. Однако оставалось много вопросов.

Для получения объективной картины я начал общаться с риелторами, сравнивая информацию от них и полученную самостоятельно. Все агенты говорили на русском и общались по Ватсаппу.

Я воспринимал риелторов отрицательно. Однако после общения с турецкими мнение изменил. Может нам повезло, но уверен, что в Турции работают профессионалы. Приятное общение, качественная работа и точное понимание, за что мы платим. Турецкие риелторы делают больше, чем российские.

Хороший агент в Турции предоставляет следующие услуги:

• Встреча в аэропорту. Показ презентации квартир.
• На все объекты привезут на машине.
• Бесплатно могут свозить в ресторан в любой день, который свободен от просмотров.
• Помогут в оформлении всех документов, включая тех, которые не имеют отношения к сделке.
• Могут провести сделку удаленно при необходимости.
• Проверят чистоту квартиры и наличие задолженностей.
• Помогут сдать в аренду при необходимости. Однако учитывайте, что иностранцы могут сдавать недвижимость от года и дольше. Для посуточной сдачи нужно обратиться в агентство, у которого есть разрешение.
• Окажут помощь в покупке мебели, ремонте квартиры, получении ветеринарных документов и т.д.

По результатам переписки мы остановились на трех агентствах. Решили продолжать со всеми. В середине декабря сообщили, что приедем и выберем квартиру. После купили самый дешевый тур из Питера и вылетели. Он стоил почти 29 тыс. рублей за двоих. Предоставлялся отель и питание.

В Аланье было тепло. Мы планировали задержаться на неделю, выделив на каждое агентство по дню. В плане также было, что на 4 день выберем лучший вариант и еще за три дня решим оставшиеся вопросы.

Так как понимание рынка у нас уже было, то искали квартиру с такими параметрами:

• Планировка «2+1».
• Красивый вид из окна.
• Наличие развитой инфраструктурой.
• Не старый фонд.
• Максимум 500 м до моря.
• Предпочтение в районе Махмутлар.
• Цена не больше 80 тыс. евро.

Я не буду давать название компаний, чтобы не рекламировать или не портить им репутацию. Поэтому они будут под номерами.

Агентство №1

Видимо в агентстве работала только женщина с мужем-турком. Именно он возил нас по квартирам на просмотр. Показали 6-7 квартир в Махмутларе.

Одна нам понравилась. Три комнаты, площадь —140 м², седьмой этаж и два балкона, каждый из которых по 10 м², выходящих по обе стороны квартиры. Жилой комплекс имел 2 бассейна, детские горки, теннисный корт, бильярд, охрану. Вид также оказался чудесным: на море, горы и крепость Аналью.

Стоимость квартиры составляла 75 тыс. евро. Агентство хотело комиссию в размере 5%. Хотел сразу купить ее, но потом вспомнил, что будут еще просмотры. Более того, до моря было 1,2 км.

Агентство №2

Это агентство хотело встречи в первый день. Однако мы сообщили, что встретимся с другой компанией. Мы решили не скрывать, что до сих пор выбираем агентство.

Вечером в первый день, когда мы просто гуляли по городу с нами, связался владелец второго агентства и попросил о встрече для знакомства. Мы были свободны, а потому спросили, куда подъехать. Однако он просто попросил скинуть геолокацию.

Спустя минут он подъехал на Mercedes S, что для Турции огромная роскошь, так как на машины выскоие налоги. Нас отвезли в офис, где покормили и напоили. Было приятно такое внимание.

Утром у отеля уже стояла машина. Девушка, с которой мы уже общались, начала показ квартир. В основном был тоже район, и мы не смогли ничего выбрать.

Поэтому спросили о наличии той квартиры, что показывало первое агентство. Ведь часто одна и та же квартира продается несколькими компаниями. Девушка сначала не поняла наш выбор, так как русские там обычно не селятся. Более того, достаточно далеко до моря.

Однако квартира в их базе была. Поэтому мы туда снова съездили. Когда агент увидела ее, то мнение поменяла. Также сообщила, что до моря не так-то и далеко.

Я хотел остановиться на этой квартире, так как думал, что лучше уже не найдем. Но жена настояла на том, чтобы придерживаться плана.

В этом же жилом комплексе решили глянуть еще одну квартиру. Она показалась нам еще лучше. Стоимость была ниже на 1,5 тыс. евро. При этом комиссия была уже включена в стоимость. Когда мы приехали в офис хозяин агентства лично позвонил владельцу квартиры и смог сторговать тысячу долларов. Мы сразу же внесли залог, но при этом сделали оговорку, что завтра встретимся с третьим агентством, а потому ничего пообещать не можем.

Агентство №3

Об этом агентстве мы узнали через Ютуб. Оно пользовалось большой популярностью в Турции. Общение также, как и со всеми было через Ватсапп.

Однако по приезду у нас уже сложилось не совсем приятное впечатление. Это связано с тем, что на этапе онлайн-общения на перекидывали от одного риелтора к другому. В отель приехал агент, которого мы абсолютно не знали. Он отвез в офис, где показал квартиры. Мы выбрали пару вариантов. Я был слабо настроен, так как уже все решил.

После просмотра фото, квартиры мне нравились больше. Цена тоже на них была хорошая. Однако впечатление портир риелтор, который убеждал нас, что вот одна квартире точно приглянется и мы там будем жить. Дошло до того, что он нас притащил в эту квартиру, дом которой недавно до стоили. Мы ехать и смотреть ее не хотели. При этом он начал активно ее продавать. Мы сразу же поняли, что владельцем является сам риелтор. Он в ее вложился еще в момент возведения фундамента и хотел перепродать. Стало крайне неприятно.

Однако сама квартира понравилась. Распологалась она в Обе, до пляжа меньше километра. Трехкомнатная на 90 м² при стоимости в 74 тыс. евро. Вид из окна также был хорош. Мы решили подумать.

Однако после обсуждения с женой все-таки решили остановиться на варианте за 72,5 тыс. долл. от второго агентства.

Продажа квартиры в Питере

В северной столице у меня была однокомнатная квартира на «звездной». Я ее купил до того, как цены на недвижимость взлетели, еще в 2015 году.

Тогда мне помогли родители. Они дали 3 млн., а на оставшиеся 1,6 млн. я оформил ипотеку. Погасить ее смог за полгода до продажи. В результате коронавируса она выросла в цене почти в два раза. Поэтому я решился на продажу.

Последние пару лет я сдавал в аренду за 23 тысячи рублей знакомым. Цена была ниже рыночной, но я знал, что там живут нормальные люди. В 2020 году квартиру сняла знакомая. Мы договаривались о годе, но потом вышла история с Турцией и ей пришлось съехать.

Квартира была выставлена на продажу в октябре. Я тогда находился в Норвегии, а жена жила в Калининграде. Поэтому я связался со знакомым риелтором, которая помогала купить квартиру. Жена отправила ей ключи по почте. Так риелтор могла сделать фото и показывать квартиру. Цену решил поставить в 7,1 млн. рублей. Из которых 100 тыс. была комиссия риелтору.

Квартиру решили купить на следующий день после публикации объявления. Это было неожиданно. Так как я был в Норвегии, то договорились перенести сделку на середину декабря. Покупатель согласился.

В декабре мы приехали в Питер, чтобы заключить сделку. Мы встретились с покупателем и его риелтором для оформления документов. В Сбере, где я оформлял ипотеку, пришлось просидеть около 4 часов, так как проводили много сделок.

После подписания договора пришлось ждать 2 недели, пока придут деньги. Мы забрали их из ячейки Сбера и переложили на Тинькофф. Я внес через банкомат 7 млн. рублей наличкой, чтобы потом перевести безналичкой в Турцию.

Покупка квартиры в Турции

Продажа квартиры и просмотр новой в Турции были в декабре. Однако, когда мы были в Аланьо денег еще не было, так как сделку в Питере не закончили. Однако договор о купле-продаже решили подписать, так как все решили и проблем не ожидали.

В середине декабря мы встретились в офисе агентства, чтобы подписать договор. В нем указали, что деньги будут отправлены через SWIFT на счет агентсва. Это нужно было сделать в течение месяца с момента подписания договора. Продавец на это согласился.

Договор включает в себя данные участников, квартире, сроках и условиях оплаты, обязанностях сторон. Составляется он зачастую на двух языках: русском и турецком.

Перед заключением договора требуется оценка квартиры. Это нужно для уплаты налога в 4% от кадастровой стоимости. Зачастую она в 3-5 раз ниже рыночной. Налог обошелся нам в 847 евро. Кадастровая стоимость была установлена в 21 183 евро. За оценку платили мы, так как это соответствует турецким обычаям. Процедура обошлась нам в 100 евро.

Однако нам нужно было возвращаться в Россию. Поэтому решили оформить на агентство доверенность, чтобы он провел операции с квартирой от моего имени.

Доверенность обошлась в 960 TRY. Я подумал, что дороговато. Однако пришлось согласиться. Нотариус тоже говорил по-русски. Согласно доверенности, агентство могло от моего имени заключить сделку, оформить и получить документа на мое имя. Помимо этого, оно также занялось оценкой и налогом.

Когда вернулись в Россию, сделку по продаже питерской кватиры уже одобрили, и мы смогли забрать деньги. Оплата была в рублях, а вот за квартиру в Турции нужно было платить в евро. Тогда курс вырос с 89 до 91 рубля. В результате чего я потерял две тысячи евро, получив на руки 76 923 евро, вместо 78 651 на которые расчитывали. Это было непрриятно.

Обмен проводил через Тинькофф Инвестии, где имеют брокерский счет. За счет этого я получил статус квалифицированного инвестора, который давно хотел.

Деньги переводил уже в евро через SWIFT на счет агентства в турецком банке. Это необходимо было из-за доверенности и договора купли-продажи. Отправив 72,5 тыс. евро я не заплатил никакой комиссии.

Буквально на следующий день наша агент заключила сделку в кадастровом управлении и 31 декабря мы стали владельцами квартиры. Риелтор позвонила нам, что сделка завершена и отправила фото тапы — аналога российскому свидетельству о праве собственности.

В Турции, как и в РФ работает титульная система оформления права собственности на недвижимость. Другими словами, государство в лице кадастрового управления проводит оформление документов и внесение соответствующей записи в государственный реестр. Эта запись становится гарантией права собственности.

В общей сложности на покупку квартиры Турции я потратил 73 781 евро.

Каковы результаты

Мы смогли получить намного больше.

У нас была однушка на 41 м², расположенная на 19 этаже в СПб. До станции метро «Звездная» 2 км. Она была в многоэтажном доме, где число квартир составляло больше тысячи. За коммунальные услуги мыв платили около 4 тыс. руб.

В результате сделки мы получили квартиру трешку на 120 км², расположенную на 9 этаже в Аланье. Есть два больших балкона по обе стороны квартиры. Каждый из них по 10 м². До моря всего 1,2 км, ближе, чем до метро в Питере. В комплексе стоит 6 домов, каждый из которых имеет 120 квартир. На этаже их расположено по две. На территории пара бассейнов открытого типа и один закрытого. Также есть хамам, тренажерный зал, бильярд, охрана, теннисный корт, футбольное поле. Помимо этого, на территории есть место для прогулок с ландшафтным дизайном. И самым главным является шикарный вид из окна.

На счет коммуналки, что-то сказать сложно. Однако по слухам, электроэнергия обойдется в 2000 рублей. Кроме этого нужно уплачивать айдат на развитие инфраструктуры. Это около 35 евро.

По поводу обмена мы очень довольны. Уверен, что это одно из наиболее правильных решений. Сейчас квартира является отпускной. Мы недавно закончили обставлять ее мебелью. Также требуется сделать капитальный ремонт в санузлах. Мы нашли мастера, который сделает это в наше отсутствие.

Также мы смогли оформить ВНЖ в Турции на 2 года. После покупки квартиры владелец, его жена/муж и несовершеннолетние дети могут получить вид на жительство до двух лет.

Отмечу, что ВНЖ является не просто разрешением прилетать в Турцию по собственному желанию и жить здесь. ВНЖ дает массу возможностей, так как без него даже сделать закупку в Икее нельзя.